Erreur de surface dans un bail d’habitation : conséquences juridiques et recours

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La surface d’un logement constitue un élément essentiel dans un contrat de bail d’habitation. Lorsqu'une erreur sur cette donnée est constatée, cela peut entraîner des conséquences juridiques non négligeables pour le bailleur comme pour le locataire.

📘 1. Le cadre légal

🔹 L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :

"Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu."

🔹 Définition de la surface habitable :

Conformément à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable s’entend comme :

« La surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

⚖️ 2. Que se passe-t-il en cas d'erreur de surface ?

Si une erreur de plus de 5 % est constatée entre la surface réelle et celle mentionnée dans le bail, le locataire dispose d’un droit à réduction de loyer.

🔹 L’article 3-1 la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

L’action en diminution de loyer sera donc jugée irrecevable en l’absence de demande préalable présentée par le locataire au bailleur (Civ. 3ème, 20 avril 2023, n° 22-15529).

De surcroît, le délai de quatre mois étant un délai de forclusion, la demande sera également jugée irrecevable si elle est présentée plus de quatre mois après la demande en diminution de loyer adressée au bailleur (Civ. 3ème, 9 nov. 2022, n° 21-19212).

🧑‍⚖️ 3. Jurisprudence : Jugement rendu par le tribunal de proximité de TOURCOING le 13 novembre 2024 (RG 23/21667) : cas d’une mention erronée dans le contrat de bail de la surface habitable.

En l’espèce, un locataire, client du cabinet, avait pris à bail un appartement non meublé à usage d’habitation principale.

L’annonce publiée sur Le Bon Coin mentionnait une surface de 110m2, laquelle était reprise sur le bail signé entre les parties.

En réalité, l’appartement présentait une surface de 64,8m2.

Le bailleur prétendait qu’il s’agissait d’une simple erreur de plume de sorte que le locataire n’était pas fondé à solliciter une diminution du loyer, d’autant plus que le DPE, annexé au bail, mentionnait une surface de 64,8m2.

Enfin, le bailleur ne craignait pas d’affirmer que le locataire avait préalablement visité, et à deux reprises, les lieux loués de sorte qu’il avait pu constater, avant la signature du bail, surface réelle du bien.

Le juge rappelle :

« Si le DPE que Monsieur Y… ne conteste pas avoir en sa possession mentionne une surface de 64,8m2, l’article 3-1 précité ne vise que le contrat de bail et non ses annexes.

De même, cet article ne distingue pas selon que le bien aurait été préalablement visité ou non par le locataire.

Si Madame X… prétend qu’il s’agit nécessairement d’une erreur de plume dans le contrat de bail au regard des loyers pratiquées dans le secteur et que Madame X… produit des annonces de location qui le confirment, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas non plus qu’elle telle considération puisse être prise en compte.

En même temps, Monsieur Y… justifie avoir souscrit une assurance habitation et déclaré que le logement se composait de 2 pièces de moins de 40m2 et d’une pièce de 40 à 80m2.

Par ailleurs, il ressort du courrier de l’agence immobilière gestionnaire du bien qu’elle avait elle-même calculé ses honoraires à partir d’une surface de 110m2.

Enfin, il n’y a pas lieu de raisonner sur l’erreur alors que le fondement invoqué est celui de l’article 3-1 du 6 juillet 1989 qui prévoir un régime spécifique ».

Partant, le juge a constaté l’erreur de surface et a condamné la propriétaire au remboursement du trop-perçu au titre des loyers, et ce depuis la signature du bail.

(Décision obtenue par le cabinet)

🛠️ 4. Recommandations pratiques 

• Pour le bailleur : faire réaliser un mesurage professionnel pour éviter toute contestation.

• Pour le locataire : en cas de doute, faire vérifier la surface dès l’entrée dans les lieux. Si un écart supérieur à 5 % est constaté, prenez attache avec un avocat pour être conseillé sur les démarches à entreprendre.

📌 Conclusion

L’erreur de surface dans un bail d’habitation, lorsqu’elle dépasse 5 %, permet au locataire d’obtenir une réduction de loyer proportionnelle. Au-delà de ce seuil, il est essentiel de réagir rapidement. Dans certains cas, une erreur grave ou volontaire peut engager la responsabilité du bailleur ou justifier la résiliation du bail.